กระแสการพัฒนาโครงการบ้านหรูระดับราคา 25–100 ล้านบาท กำลังขยายตัวในปี 2568–2569 เมื่อผู้พัฒนาขนาดกลางและผู้เล่นรายใหม่จำนวนมากหันเข้ามาลงสนาม ด้วยเหตุผลว่าตลาดแมสเริ่มอิ่มตัว กำลังซื้อถดถอย และมาร์จิ้นของบ้านหรูสูงกว่ามาก ขณะที่ผู้ซื้อกลุ่มบนยังมีศักยภาพทางการเงินมั่นคง
ข้อมูลจาก ธนาคารเกียรตินาคินภัทร สายงานสินเชื่อธุรกิจ ได้วิเคราะห์เบื้องหลังโอกาสที่ดูหรูหราว่ายังเต็มไปด้วยโจทย์ที่เข้มข้นกว่าที่คาด “บ้านหรูไม่ใช่ตลาดกว้าง” หากเป็นตลาดที่มีดีมานด์เฉพาะเจาะจงและจำกัด ยอดขายจริงของทั้งกรุงเทพฯ และปริมณฑลอยู่เพียง 700–800 ยูนิตต่อปี กระจุกตัวในช่วงราคา 25–50 ล้านบาทเป็นหลัก การขยับผิดในทำเล การออกแบบ หรือการตั้งราคา ไม่ได้หมายถึงการขายช้าเท่านั้น แต่เสี่ยงต่อการสูญเสียสภาพคล่อง ต้นทุนจม และความเสียหายต่อภาพลักษณ์ของผู้พัฒนาโดยตรง
นี่คือสมรภูมิที่ความเข้าใจลึกและการวางแผนแม่นยำจะเป็นตัวตัดสิน ไม่ใช่เพียงการ “ตามเทรนด์” ผู้พัฒนาที่ก้าวเข้าสู่ตลาดโดยไร้กลยุทธ์ อาจเผชิญความเสี่ยงราวกับถือระเบิดเวลา แต่ผู้ที่เข้าใจความต้องการจริง และเลือกทำเลที่ตอบโจทย์อย่างเฉียบคม จะสามารถพลิกโอกาสให้กลายเป็นชัยชนะเหนือการแข่งขันได้
บ้านหรูระดับราคา 25-100 ล้าน ไม่ใช่เรื่องใหม่
แต่ในปี 2568-2569 เริ่มมีแนวโน้มที่นักพัฒนาขนาดกลางและรายใหม่หลายรายเข้ามาลงสนามนี้มากขึ้น ด้วยเหตุผลว่า ตลาดแมสมีการแข่งขันสูง และมีกำลังซื้ออ่อนลง บ้านหรูมีมาร์จิ้นสูงกว่า ลูกค้ากลุ่มระดับบนมีภูมิคุ้มกันทางเศรษฐกิจที่ดีกว่า แต่ในอีกมุมหนึ่ง ถ้าไม่วางแผนอย่างรอบคอบ บ้านหรูก็อาจกลายเป็น “กับดักของความหวัง” ที่ใช้ต้นทุนสูง เสี่ยงสูง และหมุนทุนได้ช้า
แม้บ้านหรูจะดูน่าสนใจ แต่ตลาดนี้ไม่ใช่ตลาดเปิดกว้างแบบบ้านระดับกลาง ดีมานด์ที่มีลักษณะเฉพาะเจาะจง เช่น ผู้ซื้อส่วนใหญ่ซื้อด้วยเงินสด มองหาคุณภาพชีวิต ไม่ใช่แค่ขนาดพื้นที่ ต้องการความเป็นส่วนตัว และความมีเอกลักษณ์
ในขณะที่ซัพพลายจากนักพัฒนาเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วในหลายทำเล ทำให้เริ่มเกิดภาวะล้นตลาดเฉพาะจุด ข้อมูลระบุว่ายอดขายบ้านหรูที่มีระดับราคา 25-100 ล้านบาทขึ้นไป อยู่ที่ประมาณ 700-800 ยูนิตต่อปี หรือเท่ากับ 8-10% ของยอดขายบ้านเดี่ยวทั้งหมด สามารถจำแนกได้ดังนี้
- ระดับราคา 25-50 ล้านบาท มีสัดส่วนสูงสุดที่ 7.9%
- ระดับราคา 50-75 ล้านบาท อยู่ที่ 1.5%
- ระดับราคา 75-100 ล้านบาท อยู่ที่ 0.4%
- ระดับราคา 100 ล้านบาท ขึ้นไป มีเพียง 0.3% ของยอดขายบ้านเดี่ยวทั้งหมด
ตัวเลขเหล่านี้แสดงให้เห็นถึงความต้องการที่แตกต่างในแต่ละกลุ่มราคา ตลาดส่วนใหญ่กระจุกตัวอยู่ในบ้านหรูระดับ 25-50 ล้านบาท ขณะที่กลุ่มบ้านราคาสูงเกิน 75 ล้านบาทขึ้นไปมีความต้องการค่อนข้างจำกัด ดังนั้นการเข้ามาผิดที่ผิดทางโดยไม่สอดคล้องกับความต้องการที่แท้จริง อาจนำไปสู่ความเสี่ยงด้านการขายและผลตอบแทนที่ไม่เป็นไปตามคาด ซึ่งเป็นสิ่งที่ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ไม่ปรารถนา
ทำเลรอบนอกกรุงเทพ-ปริมณฑล ทำเลทองนักพัฒนา
ทั้งนี้หากแบ่งทำเลของแต่ละระดับราคา จะพบว่าโซนรอบนอกกรุงเทพและปริมณฑลจะได้รับความนิยม เพราะไม่ใกล้และไม่ไกลมากนัก ซึ่งแบ่งได้ตามนี้ ระดับราคา 25-50 ล้านบาท ทำเลที่มียอดขายสูง คือ โซนพุทธมณฑล เพชรเกษม กรุงเทพกรีฑา-พัฒนาการ และบางนา-ตราด และเหลือขายมากที่สุดคือ โซนตลิ่งชัน คลองลัดมะยม บางนา วงแหวน บางแวก และพุทธมณฑล
ระดับราคา 50-75 ล้านบาท ทำเลที่มียอดขายสูง คือ โซนกรุงเทพกรีฑา-พัฒนาการ พุทธมณฑล เพชรเกษม และสาทร-พระราม 3 และเหลือขายมากที่สุดคือ โซนบางนา ตราด กรุงเทพกรีฑา-พัฒนาการ และดอนเมือง-วิภาวดี
ระดับราคา 75-100 ล้านบาท ทำเลที่มียอดขายสูง คือ โซนบางนา-ตราด พัฒนาการ-พระราม 9 และสีลม-สาทร และเหลือขายมากที่สุด คือ โซนกรุงเทพกรีฑา-พัฒนาการ บางนา-ตราด และดอนเมือง-วิภาวดี
ระดับราคา 100 ล้านบาทขึ้นไป ทำเลที่มียอดขายสูง คือ โซนพัฒนาการ กรุงเทพกรีฑา และเลียบด่วนเอกมัย-รามอินทรา และเหลือขายมากที่สุด คือ โซนราชพฤกษ์ และกรุงเทพกรีฑา
ในแต่ละโซนอาจมีทั้งระดับราคาที่ขายดีที่สุด และเหลือขายมากสุด อาจมีการซ้ำกันในโซนเดียวกัน ซึ่งจะแสดงให้เห็นถึงความต้องการที่มาก การแข่งขันที่สูง และบ้านเหลือขายจำนวนมาก การที่มียอดขายที่ดี แต่เหลือขายมากในโซนเดียวกัน อาจทำให้เกิดการแข่งขันที่รุนแรง และอาจนำไปสู่สงครามลดราคา
เกียรตินาคินภัทร ชี้เลือกถูกดั่งพลุฉลอง เลือกผิดระเบิดเวลา
ธนาคารเกียรตินาคินภัทร วิเคราะห์อีกว่า ทำเลเป็นปัจจัยสำคัญสูงสุดของการพัฒนาบ้านหรู คือ ทำเลดี ดังนั้นบ้านหรูไม่ได้แปลว่าใกล้รถไฟฟ้าหรือศูนย์การค้าเสมอไป แต่ต้องมีลักษณะพิเศษ เช่น เงียบ มีความเป็นส่วนตัว วิวธรรมชาติ หรือพื้นที่สีเขียวมาก ใกล้โรงเรียนนานาชาติ โรงพยาบาลชั้นนำ ความมีชื่อเสียงของทำเลที่บ่งบอกสถานะ ในขณะเดียวกัน ทำเลที่ถูกมองว่าดี สำหรับคอนโด หรือบ้านระดับกลาง เช่น ย่านแนวรถไฟฟ้าที่แออัด อาจกลับกลายเป็นทำเลแย่ สำหรับบ้านหรู เพราะไม่ตอบโจทย์ความเงียบสงบและความเป็นส่วนตัวที่ลูกค้าต้องการ
บ้านหรูไม่ใช่สินค้าสำหรับตลาดแมส ดังนั้นการเลือกผิด เช่น ทำเลไม่ตอบโจทย์กลุ่มเป้าหมาย แบบบ้านไม่แตกต่างจากบ้านทั่วไป หรือ ราคาตั้งสูงเกินคุณค่า จะกลายเป็นระเบิดเวลา เพราะการปล่อยของไม่ได้ จะทำให้ทุนจม สภาพคล่องหาย และภาพลักษณ์แบรนด์เสียหาย
แต่หากพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์กลุ่มเป้าหมายจริงๆ ด้วยทำเล การออกแบบ และคุณค่าที่แท้จริง โครงการเหล่านี้จะเปล่งประกายได้เหมือนพลุที่จุดติดทันทีแม้ในช่วงตลาดเงียบ
ทั้งนี้นักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ระดับบน ที่จะประสบความสำเร็จในปี 2568-2569 จะต้องไม่ใช่แค่ตามเทรนด์ แต่ต้องมีความเข้าใจเฉพาะของลูกค้าเฉพาะ อย่างลึกซึ้งในทุกมิติ การปรับตัวของผู้พัฒนาอาจครอบคลุมตั้งแต่ออกแบบบ้านให้สามารถปรับแต่งได้ (Customizable) เพื่อตอบโจทย์รสนิยมเฉพาะของลูกค้า การใช้วัสดุหายากหรือการนำเข้าที่มีเอกลักษณ์เฉพาะ รวมถึงการจัดตั้งทีมดูแลหลังการขายระดับพรีเมียมที่ให้บริการเหนือความคาดหมาย ตลอดจนการสร้างเรื่องเล่าของโครงการเพื่อสื่อสารถึงความเป็นเอกลักษณ์และคุณค่าของแบรนด์
สิ่งสำคัญที่สุดคือ การเลือกทำเลเฉพาะที่สอดคล้องกับไลฟ์สไตล์และความต้องการของกลุ่มเป้าหมาย เช่น ย่านที่เป็นที่นิยมของชาวต่างชาติ โซนใกล้สนามกอล์ฟ หรือพื้นที่ที่มีคุณค่าในฐานะที่ดินผืนหายาก ซึ่งจะช่วยสร้างภาพลักษณ์ความพิเศษและเพิ่มมูลค่าให้โครงการในระยะยาว
อย่างไรก็ตาม ตลาดบ้านหรูในปี 2568-2569 ไม่ใช่ตลาดที่ทุกคนสามารถเข้ามาได้และไม่ใช่สนามที่ปราศจากความเสี่ยง หากผู้พัฒนามีข้อมูลชัดเจน เข้าใจลูกค้า รู้จักทำเล และสามารถสร้างคุณค่าที่แท้จริง โครงการจะเปล่งประกายราวกับดอกไม้ไฟที่ส่องแสงกลางค่ำคืนอันเงียบสงบ แต่ในทางกลับกัน หากก้าวเข้าสู่ตลาดโดยขาดกลยุทธ์ พึ่งพาเพียงภาพฝัน บ้านหรูอาจกลายเป็นระเบิดเวลา ที่รอวันสะท้อนความเสียหายในงบการเงิน
REIC ชี้ ยอดโอนกรรมสิทธิแนวราบ พุ่ง 24.2%
ขณะที่ ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) เผยข้อมูลสถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัย ไตรมาส 2 ปี 2568 ปรับตัวดีขึ้นจากไตรมาสก่อน สะท้อนจากยอดการโอนกรรมสิทธิ์ในไตรมาส 2 เพิ่มขึ้นจากไตรมาส 1 ทั้งจำนวนหน่วยและมูลค่า โดยจำนวนหน่วยเพิ่มขึ้น 18.5% และมูลค่าเพิ่มขึ้น 15.7% เฉพาะที่อยู่อาศัยแนวราบจำนวนหน่วยเพิ่มขึ้น 24.2% และมูลค่าเพิ่มขึ้น 24.8%
จากปัจจัยบวกจากมาตรการของรัฐบาล ทั้งการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองเหลือ 0.01% สำหรับที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท และการผ่อนเกณฑ์ LTV ชั่วคราวของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) และปริมาณการซื้อขายบ้านมือสองขยายตัวเพิ่มขึ้น คาดการณ์แนวโน้มตลาดที่อยู่อาศัย ไตรมาส 3 และ ไตรมาส 4 ปรับตัวดีขึ้น ดันยอดการโอนกรรมสิทธิ์ทั้งปี 2568 ขยายตัวใกล้เคียงปีก่อน
นายกมลภพ วีระพละ กรรมการผู้จัดการธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) และรักษาการผู้อำนวยการ ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) เปิดเผยว่า การที่รัฐบาลประกาศใช้มาตรการกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์ การลดค่าธรรมเนียมการโอนและการจดจำนองเหลือ 0.01% สำหรับที่อยู่อาศัยระดับราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท และการผ่อนคลายเกณฑ์ LTV ชั่วคราวของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ส่งผลให้อุปสงค์การโอนกรรมสิทธิ์ในไตรมาส 2 เพิ่มขึ้นจากไตรมาส 1 ทั้งจำนวนหน่วยและมูลค่า โดยมีจำนวน 77,343 หน่วย เพิ่มขึ้น 18.5%
จากการโอนในไตรมาส 1 ที่มีจำนวน 65,276 หน่วย คิดเป็นมูลค่า 210,056 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 15.7% จากยอดการโอนในไตรมาส 1 ที่มีมูลค่า 181,545 ล้านบาท ซึ่งเป็นการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยแนวราบ ทั่วประเทศ จำนวน 53,982 หน่วย เพิ่มขึ้น 24.2 % จากไตรมาส 1 ที่มีจำนวน 43,462 หน่วย และมีมูลค่า 156,692 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 24.8% จากไตรมาส 1 ที่มีมูลค่า 125,557 ล้านบาท
และเป็นการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดทั่วประเทศจำนวน 23,361 หน่วย เพิ่มขึ้น 7.1% จากไตรมาส 1 มีจำนวน 21,814 หน่วย แต่มีมูลค่า 53,364 ล้านบาท ลดลง -4.7% จากไตรมาส 1 ซึ่งมีมูลค่า 55,988 ล้านบาท โดยปัจจัยที่ทำให้มูลค่าการโอนปรับลดลง เนื่องจากไตรมาสก่อน มีการโอนห้องชุดราคาสูงกว่า 7 ล้านขึ้นไปเป็นจำนวนมาก
อ่านข่าว:
“ชาไทย” จากท้องถิ่นสู่ตลาดโลก โอกาสใหม่เศรษฐกิจสร้างสรรค์