ความขัดแย้งระหว่างอิหร่านกับอิสราเอลและพันธมิตรที่ทวีความรุนแรงขึ้นในเดือนมี.ค. กำลังส่งแรงกระเพื่อมเข้าสู่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยในหลายมิติ ทั้งในมิติต้นทุน (Supply) กำลังซื้อ (Demand) และ โอกาสในการซื้อ ปัจจัยหลักสำคัญคือ พลังงาน เนื่องจากปัจจุบันประเทศไทยมีความต้องการใช้น้ำมันสำเร็จรูปเฉลี่ย 124 ล้านลิตรต่อวัน และยังต้องพึ่งพาการนำเข้าน้ำมันดิบจากต่างประเทศเป็นสัดส่วนสูง เมื่อการปิดช่องแคบฮอร์มุซ ส่งผลให้ราคาน้ำมันดิบโลกพุ่งสูงกว่า 110–120 ดอลลาร์ต่อบาร์เรล ต้นทุนการผลิตและค่าขนส่งวัสดุก่อสร้างหลัก อาทิ ปูนซีเมนต์ คอนกรีต และเหล็ก จึงปรับตัวสูงขึ้นตาม

ตลาดอสังหาฯระอุ สงครามดันต้นทุนพุ่ง ราคาบ้านจ่อขยับ 10%

สายงานสินเชื่อธุรกิจ ธนาคารเกียรตินาคินภัทร (KKP) วิเคราะห์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2569 คาดการณ์ว่ายอดโอนกรรมสิทธิ์ทั่วประเทศหดตัวเหลือ 290,000 ยูนิต จาก 316,214 หน่วยในปี 2568 ต่ำสุดในรอบ 8 ปี มีสาเหตุจากราคาน้ำมันที่เพิ่มสูงขึ้นตามสถานการณ์ความตึงเครียดในตะวันออกกลาง ผลักดันให้ต้นทุนวัสดุก่อสร้างพุ่งตาม นำไปสู่ "ภาวะต้นทุนปรับฐานใหม่" (New Cost Base) กดดันบ้านโครงการใหม่ต้องปรับราคาขายขึ้น5-10% ส่งผลให้ตลาดโครงการระดับกลาง-ล่างเผชิญภาวะชะลอตัวอย่างหนัก

แนะผู้ประกอบการเร่ง "ล็อกราคาวัสดุ" และบริหารสภาพคล่องผ่านการระบายสต็อกเดิม ขณะที่ฝั่งผู้บริโภคถือเป็น “นาทีทอง” ในการคว้าบ้านต้นทุนเดิมและล็อกดอกเบี้ยคงที่ เพื่อสร้างเกราะป้องกันความเสี่ยงจากภาวะเงินเฟ้อและดอกเบี้ยขาขึ้นที่กำลังจะมาถึง

ผลกระทบชัดเจนในกลุ่มบ้านขนาดมาตรฐาน 120-170 ตร.ม. ระดับราคา 2-5 ล้านบาท ซึ่งเป็นกลุ่มตลาดที่ใหญ่ที่สุดในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล ด้วยสัดส่วนยอดขายถึงร้อยละ 54 หรือคิดเป็นมูลค่ารวมกว่า 76,200 ล้านบาท

 

ตลาดอสังหาฯระอุ สงครามดันต้นทุนพุ่ง ราคาบ้านจ่อขยับ 10%

ต้นทุนแฝงบ้านกลุ่ม Mass Market

โดยปกติโครงสร้างต้นทุนของที่อยู่อาศัยกลุ่มนี้ จะประกอบด้วยค่าวัสดุ 60%  และค่าแรง 40% (ไม่รวมค่าที่ดิน) แต่ความผันผวนของราคาพลังงานโลก กลายเป็นตัวแปรสำคัญที่ทำให้งบประมาณก่อสร้างแกว่งตัว โดยเฉพาะราคาเหล็ก ซึ่งเป็นวัสดุที่อ่อนไหวต่อทั้งค่าขนส่งทางเรือและราคาพลังงานโลก เหล็กเป็นวัสดุหลักในงานฐานราก เสา และคาน ที่คิดเป็นสัดส่วนสูงถึง18% ของราคาบ้านทั้งหมด หากราคาเหล็กในตลาดโลกดีดตัวสูงขึ้น ในช่วงเริ่มต้นโครงการ จะส่งผลให้ภาระต้นทุนโดยรวมพุ่งสูงขึ้นอย่างรวดเร็ว ตั้งแต่เดือนแรกของการก่อสร้าง

นอกจากงานโครงสร้างแล้ว  กลุ่มงานระบบไฟฟ้าและประปา ยังมีความไวต่อราคาปิโตรเคมีอย่างมาก เนื่องจากท่อ PVC สายไฟ และอุปกรณ์พลาสติกต่างๆ มีส่วนประกอบหลักที่อ้างอิงกับราคาน้ำมันดิบโดยตรง ซึ่งคิดเป็นสัดส่วนต้นทุนประมาณร้อยละ 12 เช่นเดียวกับงานสถาปัตยกรรม อย่างสีทาอาคารและวัสดุปูกระเบื้อง ที่ต้องใช้สารทำละลายและเรซินจากปิโตรเลียมเป็นส่วนประกอบหลัก ซึ่งบ้านกลุ่มระดับราคานี้ มักจะเน้นความสวยงามในจุดที่มองเห็นได้ชัดเจน ทำให้ทุกรายละเอียดของการตกแต่งมีต้นทุนแฝงจากสงครามซ่อนอยู่

ตลาดอสังหาฯระอุ สงครามดันต้นทุนพุ่ง ราคาบ้านจ่อขยับ 10%

การ "ล็อกราคา" กับร้านวัสดุก่อสร้างในพื้นที่ หรือการจัดซื้อวัสดุในกลุ่มงานระบบและสีอาคารสำรองไว้ล่วงหน้าเมื่อเริ่มเห็นสัญญาณ จะเป็นกลยุทธ์สำคัญที่ช่วยควบคุมให้งบประมาณก่อสร้างที่ตั้งไว้ไม่รั่วไหลไปกับกระแสราคาน้ำมันและสินค้าโภคภัณฑ์โลกที่ผันผวน

 อย่างไรก็ตาม ความขัดแย้งระดับโลกที่เกิดขึ้น ส่งแรงกระเพื่อมสู่เศรษฐกิจไทย และกระทบต่อชีวิตประจำวันอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ โดยเฉพาะกำลังซื้อในตลาดบ้านและคอนโดมิเนียมของคนไทย ที่เริ่มส่งสัญญาณชะลอตัวอย่างมีนัยสำคัญ โดยเฉพาะราคาน้ำมันที่เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง รวมถึงค่าขนส่งสินค้าและราคาสินค้าอุปโภคบริโภคต่างๆ ที่ทยอยปรับตัวสูงขึ้นตามต้นทุนพลังงาน

เมื่อค่าครองชีพโดยรวมเพิ่มขึ้น ครัวเรือนจำนวนมากจึงต้องจัดสรรรายได้ใหม่ เงินที่เคยสามารถนำมาเก็บออมเพื่อเป็นเงินดาวน์บ้าน หรือใช้สำหรับผ่อนชำระสินเชื่อที่อยู่อาศัย อาจต้องถูกนำไปใช้กับค่าใช้จ่ายจำเป็นในชีวิตประจำวันมากขึ้น ส่งผลให้กำลังซื้อในตลาดที่อยู่อาศัยของคนไทยเริ่มอ่อนแรงลง แม้ว่าความต้องการมีบ้านจะยังคงมีอยู่ก็ตาม

ตลาดอสังหาฯระอุ สงครามดันต้นทุนพุ่ง ราคาบ้านจ่อขยับ 10%

นอกจากเรื่องค่าครองชีพแล้ว เงินเฟ้อมีแนวโน้มขยายตัว ซึ่งทำให้ธนาคารกลางในหลายประเทศ รวมถึงประเทศไทย จำเป็นต้องใช้นโยบายการเงินที่เข้มงวดมากขึ้นเพื่อควบคุมเงินเฟ้อ เช่น การคงอัตราดอกเบี้ยในระดับสูง หรือการขึ้นดอกเบี้ย ซึ่งดอกเบี้ยที่สูงขึ้นหมายถึง ภาระค่างวดที่เพิ่มขึ้นในระยะยาว ทำให้ยอดผ่อนต่อเดือนสูงขึ้นหลายพันบาท ส่งผลให้บางครอบครัวกู้ได้วงเงินน้อยลง หรือจำเป็นต้องชะลอการตัดสินใจซื้อ

บ้านแนวราบ 2.5 ล้านบาทกระทบมากสุด

กลุ่มบ้านที่คาดว่าจะได้รับผลกระทบ คือบ้านแนวราบระดับราคา 2-5 ล้านบาท ที่กระจายตัวอยู่ในเขตปริมณฑล โดยพื้นที่ที่คาดว่าจะได้รับผลกระทบ ได้แก่ โซนรังสิต-ปทุมธานี ที่มีจำนวนบ้านเหลือขาย 19,300 หน่วย มูลค่า 67,500 ล้าน โซนบางบัวทอง-นนทบุรี มีจำนวนบ้านเหลือขาย 18,100 หน่วย มูลค่า 63,300 ล้าน และโซนบางนา-สมุทรปราการ  มีจำนวนบ้านเหลือขาย 16,400 หน่วย มูลค่า 57,400 ล้าน ตามลำดับ

ตลาดอสังหาฯระอุ สงครามดันต้นทุนพุ่ง ราคาบ้านจ่อขยับ 10%

การตัดสินใจซื้อบ้านในช่วงเวลานี้ ถือเป็นจังหวะเวลาที่มีความได้เปรียบมากสำหรับผู้ที่มีความพร้อม โดยเฉพาะการคว้าโอกาสจาก ต้นทุนเดิม ก่อนที่คลื่นความร้อนแรงของราคาวัสดุก่อสร้างชุดใหม่จะเข้ามา

อีกหนึ่งปัจจัยที่ไม่ควรมองข้าม คือ ความแน่นอนของดอกเบี้ย ซึ่งเป็นต้นทุนแฝงระยะยาว การเร่งทำสัญญาและขออนุมัติสินเชื่อในช่วงนี้จะช่วยให้ผู้ซื้อสามารถเข้าถึงข้อเสนออัตราดอกเบี้ยคงที่ (Fixed Rate) ในช่วง 1-3 ปีแรกจากธนาคารได้ง่ายกว่า เพื่อใช้เป็นเกราะป้องกันความเสี่ยงจากแนวโน้มดอกเบี้ยขาขึ้น ที่มักจะตามมาหลังจากเกิดวิกฤตพลังงาน จึงเป็นกลยุทธ์ที่ช่วยสร้างเสถียรภาพให้กับรายจ่ายของครอบครัว ในสภาวะที่เศรษฐกิจโลกเต็มไปด้วยความผันผวน

ตลาดอสังหาฯระอุ สงครามดันต้นทุนพุ่ง ราคาบ้านจ่อขยับ 10%

แม้สงครามในตะวันออกกลางจะดูเหมือนเป็นเรื่องไกลตัว แต่แรงกระเพื่อมที่เดินทางผ่านระบบเศรษฐกิจโลก ทั้งราคาพลังงาน เงินเฟ้อ ดอกเบี้ย ค่าเงิน และความเชื่อมั่นของผู้บริโภค ล้วนเป็นปัจจัยที่มีผลต่อความสามารถในการซื้อบ้านของคนไทยโดยตรง

อ่านข่าว:

ก่อสร้างสะเทือน ต้นทุนวัตถุดิบพุ่ง สนค. เผยดัชนีวัสดุก่อสร้างขึ้น

ส่องตลาดบ้านหรู เป็นได้ทั้งพลุ-ระเบิดเวลา

ตลาดบ้านมือสองฟื้น ศูนย์ข้อมูลอสังหาฯ เผยแรงส่งจากมาตรการรัฐ