วันนี้ (23 ก.ย.2569) นายมานะ นิมิตรวานิช ผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (REIC) กล่าวว่า ตลาดที่อยู่อาศัยกรุงเทพฯ และ 5 จังหวัดปริมณฑล ไตรมาส 2 ปี 2569 พบว่า ตลาดกำลังเข้าสู่ช่วงเปลี่ยนผ่าน เพื่อสร้างสมดุลใหม่ ทั้งการขยายตัวของโครงข่ายระบบราง ต้นทุนที่ดินและค่าก่อสร้างที่สูงขึ้น ทำให้ผู้ประกอบการจำเป็นต้องให้ความสำคัญกับการสร้างมูลค่าเพิ่ม มากกว่าการแข่งขันด้านราคา มีการชะลอการเปิดโครงการ ส่งผลให้อุปทานที่อยู่อาศัยปรับลดลง ขณะที่อุปสงค์เริ่มฟื้นตัวในบางเซ็กเมนต์ โดยเฉพาะตลาดอาคารชุด
นายมานะ นิมิตรวานิช ผู้อำนวยการ REIC
ขณะเดียวกันกำลังซื้อเริ่มแยกออกเป็นสองขั้ว ตลาดระดับบนและลักชัวรี ได้รับแรงหนุนจากความต้องการที่อยู่อาศัยในทำเลธุรกิจ พื้นที่ใช้สอยขนาดใหญ่ นวัตกรรมด้านสุขภาพและระบบความปลอดภัย ขณะที่ตลาดกลาง–ล่าง ยังเผชิญแรงกดดันจากอัตราการปฏิเสธสินเชื่อ ดังนั้น การพัฒนาโครงการในระยะต่อไป จำเป็นต้องพิจารณาทำเล ระดับราคาให้สอดคล้องกับรายได้ และพฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนไป โดยเฉพาะความต้องการด้าน Smart Home, AI และ ESG
สำหรับกรุงเทพมหานคร มีหน่วยเสนอขายรวม (Total Supply) ที่ 88,528 หน่วย ลดลง 6% มูลค่า 692,411 ล้านบาท ลดลง 8.2% ขณะที่ การเปิดโครงการใหม่ (New Supply) เพิ่มขึ้น 77.2% แต่ในเชิงมูลค่าลดลง 35.2% สะท้อนการปรับราคาสินค้า โดยราคาเฉลี่ยต่อหน่วยลดจาก 20 ล้านบาท เหลือ 7.3 ล้านบาท
กำลังซื้ออสังหาฯ แยกขั้ว REIC เผยสต็อกลด 10% คอนโดฯ ฟื้น บ้านชะลอตัว
ส่วนยอดขายใหม่ (New Sales) เพิ่มขึ้น 3.8% โดยยอดขายอาคารชุดเพิ่มขึ้น 14.7% ขณะที่บ้านจัดสรรลดลง 18.4% ส่งผลให้ หน่วยเหลือขายสะสม (Remaining Supply) ลดลง 6.7% เหลือประมาณ 82,712 หน่วย อัตราดูดซับ 2.2% ต่อเดือน และใช้เวลาระบายสต็อกประมาณ 43 เดือน
ทำเลที่โดดเด่น ได้แก่ อาคารชุดโซนสุขุมวิท มียอดขายใหม่เพิ่มขึ้น 138.6% และอัตราดูดซับ 5.2% ต่อเดือน ทำให้ใช้เวลาระบายสต็อกประมาณ 16 เดือน ขณะที่บ้านจัดสรรโซนบึงกุ่ม–คันนายาว–สะพานสูง ยอดขายเพิ่มขึ้น 52.4%
กำลังซื้ออสังหาฯ แยกขั้ว REIC เผยสต็อกลด 10% คอนโดฯ ฟื้น บ้านชะลอตัว
อย่างไรก็ตาม หากรวมภาพรวมพื้นที่กรุงเทพฯ และ 5 จังหวัดปริมณฑล มี Total Supply ที่ 214,083 หน่วย ลดลง 9.6% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน แบ่งเป็นอาคารชุด 85,249 หน่วย ลดลง 5.8% และบ้านจัดสรร 128,834 หน่วย ลดลง 11.9% คิดเป็นมูลค่ารวม 1.36 ล้านล้านบาท หรือ 67.1% ของมูลค่าอุปทานใน 27 จังหวัดที่สำรวจทั่วประเทศ
ขณะที่การเปิดโครงการใหม่ (New Supply) ลดลง 15.6% โดยบ้านจัดสรรลดลงถึง 28.6% และมูลค่าเปิดขายใหม่ลดลง 51.9% สะท้อนการปรับพอร์ตของผู้ประกอบการ ไปสู่โครงการระดับราคาที่เข้าถึงได้ง่ายขึ้น ส่วนยอดขายใหม่ (New Sales) กลับเพิ่มขึ้น 2.6% ในเชิงจำนวนหน่วย และเพิ่มขึ้น 8.6% ในเชิงมูลค่า โดยมีแรงส่งสำคัญจากตลาดอาคารชุด ซึ่งยอดขายเพิ่มขึ้น 19.5% ขณะที่บ้านจัดสรรยอดขายลดลง 11.4%
กำลังซื้ออสังหาฯ แยกขั้ว REIC เผยสต็อกลด 10% คอนโดฯ ฟื้น บ้านชะลอตัว
อย่างไรก็ตาม จากการชะลอเปิดโครงการใหม่ ทำให้หน่วยเหลือขายสะสม (Remaining Supply) ลดลง 10.2% เหลือ 202,414 หน่วย มูลค่า 1.28 ล้านล้านบาท อัตราดูดซับเฉลี่ยเพิ่มขึ้นเป็น 1.8% ต่อเดือน และคาดว่าจะใช้เวลาระบายอุปทานคงเหลือประมาณ 52 เดือน โดยอาคารชุดมีอัตราดูดซับ 2.4% ต่อเดือน ใช้เวลาประมาณ 39 เดือน ส่วนบ้านจัดสรรมีอัตราดูดซับ 1.4% ต่อเดือน ใช้เวลาประมาณ 67 เดือน
ทั้งนี้ REIC มองว่า การขยายตัวของกรุงเทพฯ กำลังเปลี่ยนจากการกระจุกตัวในใจกลางเมืองไปสู่รูปแบบ Network City ที่มีศูนย์กลางย่อยหลายพื้นที่ ปัจจัยสำคัญของทำเลในอนาคต ได้แก่ การเข้าถึงระบบราง การอยู่ใกล้แหล่งงาน ศูนย์การค้า โรงพยาบาล และสิ่งอำนวยความสะดวกที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์
กำลังซื้ออสังหาฯ แยกขั้ว REIC เผยสต็อกลด 10% คอนโดฯ ฟื้น บ้านชะลอตัว
โดยทำเลยุทธศาสตร์ที่ถูกจับตา ได้แก่ New CBD บริเวณพระราม 9–รัชดา ซึ่งยังมีศักยภาพด้านสำนักงานและคอนโดมิเนียมระดับพรีเมียม และ EBD หรือ Eastern Business District ครอบคลุมบางนา–สุวรรณภูมิ–EEC ซึ่งได้รับแรงหนุนจากการขยายตัวของอุตสาหกรรม โลจิสติกส์ และโครงการขนาดใหญ่
ดังนั้นสะท้อนว่า ตลาดที่อยู่อาศัยกรุงเทพฯ และปริมณฑล ไม่ได้ฟื้นตัวในทิศทางเดียวกัน แต่กำลังเข้าสู่ภาวะที่ผู้ประกอบการต้องบริหารอุปทานอย่างระมัดระวัง ขณะที่ผู้ซื้อมีความแตกต่างด้านกำลังซื้อและความต้องการมากขึ้น ทำให้ ทำเล–ราคา–ประเภทสินค้า กลายเป็นปัจจัยสำคัญต่อการระบายสต็อกในระยะต่อไป
อ่านข่าว:
อสังหาฯ ไทยพ้นจุดต่ำสุด REIC ชี้ปี 70 โอน 9 แสนล้าน รับมาตรการรัฐ
ผังเมืองใหม่ กทม. เขย่าสมรภูมิอสังหาฯ ดึงกำลังซื้อไหลกลับเข้าเมือง กดดันย่านปริมณฑล
ตลาดที่อยู่อาศัย EEC ฟื้นไม่ทั่วถึง REIC แนะเลือกทำเล–ราคา–จังหวะลงทุน