เข้าสู่ระบบ
De/code ได้นำเสนอประเด็นการจัดการพื้นที่สาธารณะที่คำนึงถึงสาธารณประโยชน์มาอย่างต่อเนื่อง สำหรับครั้งนี้เป็นข่าวใหญ่ในแวดวงอสังหาริมทรัพย์ที่ก่อให้เกิดคำถามต่อการใช้พื้นที่สาธารณะเช่นเดียวกัน คือกรณีของคอนโดมิเนียมแอชตัน อโศก ถูกตัดสินจากศาลปกครองสูงสุดให้เพิกถอนใบรับหนังสือแจ้งความประสงค์จะก่อสร้างฯ ทุกฉบับ โดยล่าสุดเมื่อต้นเดือนสิงหาคม 2566 สำนักการโยธาของกรุงเทพมหานคร ได้เปิดโอกาสให้โครงการยื่นขอใบแจ้งก่อสร้างใหม่ให้ถูกต้องภายใน 30 วัน เพื่อแก้ปัญหาในกรณีที่ร้ายแรงที่สุดคือการรื้อถอนโครงการ
วิกฤตการณ์ครั้งนี้ไม่ได้กระทบเพียงลูกบ้านของคอนโดหรูแห่งนี้ แต่สะเทือนถึงผู้กำหนดนโยบายภาครัฐและฉากทัศน์ของเมืองในอนาคตที่เป็นสมบัติร่วมของเราทุกคน ร่วมวิเคราะห์และถอดบทเรียนจากปัญหานี้กับ รศ.ดร.พนิต ภู่จินดา นายกสมาคมนักผังเมืองไทย เพื่อหาแนวทางจัดการพื้นที่สาธารณะให้เป็นไปตามเจตนารมณ์ของการกำหนดผังเมือง ให้ประโยชน์สูงสุดตกแก่สาธารณชนอย่างที่ควรจะเป็น
หากไล่เรียงไทม์ไลน์โดยสรุป เรื่องนี้อาจเข้าทำนองลูบหน้าปะจมูก เพราะตั้งแต่เริ่มยื่นแจ้งก่อสร้างโครงการในปี 2558 จนถึงถูกศาลปกครองสูงสุดลงดาบในปี 2566 มีหลายประเด็นที่คาบเกี่ยวกับการทำงานของภาครัฐซึ่งต่อมาถูกยื่นฟ้องถึง 5 หน่วยงาน เช่น สำนักการโยธา กรุงเทพมหานคร และการรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนแห่งประเทศไทย(รฟม.) เป็นต้น
โดยคดีความที่สมาคมต่อต้านสภาวะโลกร้อน และผู้ฟ้องคดีอีก 15 คน ซึ่งเป็นประชาชนที่อาศัยอยู่ในบริเวณซอยสุขุมวิท 19 ยื่นฟ้องเจ้าหน้าที่รัฐนั้นมีหลายประเด็น แต่เรื่องที่กลายเป็นหัวข้อข่าวต่อเนื่องและกระทบหลายหน่วยงานรัฐ คือกรณีความผิดต่อพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ.2522 หมวด 1 ว่าด้วยลักษณะของอาคาร เนื้อที่ว่างของภายในอาคารและแนวอาคาร ซึ่งกำหนดว่าที่ดินที่ใช้เป็นที่ตั้งของอาคารสูงหรืออาคารขนาดใหญ่พิเศษ ที่มีพื้นที่อาคารรวมกันทุกชั้นมากกว่า 30,000 ตารางเมตร ต้องมีทางออกด้านใดด้านหนึ่งของอาคารที่ยาวไม่น้อยกว่า 12.00 เมตร ติดถนนสาธารณะที่มีเขตทางกว้างไม่น้อยกว่า 18 เมตร ยาวต่อเนื่องกันโดยตลอดจนไปเชื่อมถนนสาธารณะอื่นที่มีเขตทางกว้างไม่น้อยกว่า 18 เมตร
คอนโดแอชตัน มีเนื้อที่ 55,000 ตารางเมตร เข้าข่ายอาคารขนาดใหญ่พิเศษตามพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร แต่ประเด็นที่ขัดต่อกฎหมาย คือจุดที่เป็นทางเข้าออก 13 เมตร ของคอนโดที่ใช้อยู่ในปัจจุบัน ได้เช่าพื้นที่ของ รฟม. โดยศาลตัดสินว่าไม่อาจกระทำได้ (ข้อมูลจากเว็บไซต์ศาลปกครอง คดีหมายเลขดำที่ ส. 53/2559 คดีหมายเลขแดงที่ ส. 19/2564) ในประเด็นนี้ รศ.ดร.พนิต ภู่จินดา นายกสมาคมนักผังเมืองไทย ได้อธิบายเพิ่มเติมว่า
“ที่ดินที่ใช้สร้างคอนโดตรงนี้ เดิมไม่ใช่ที่ดินตาบอด จนกระทั่งถูกเวนคืนที่ดินเพื่อใช้เป็นพื้นที่ทำรถไฟฟ้า ต่อมาเจ้าของเดิมได้ฟ้องศาลเพื่อขอทางจำเป็น 6.4 เมตร เพื่อเข้าออก แต่ว่าพอจะสร้างเป็นอาคารขนาดใหญ่พิเศษ จะไปเข้าเงื่อนไขของกฎหมายควบคุมอาคารว่าต้องเป็น 12 เมตร เพราะฉะนั้นเลยย้ายจากทาง 6.4 เมตร มาอยู่ตรงพื้นที่ของ รฟม.เป็นพื้นที่อีก 6.6 เมตร รวมเป็น 13 เมตร แล้วจ่ายค่าชดเชยให้ รฟม.ราว 97 ล้านบาท รฟม.จึงออกใบเพื่อใช้ทางนี้ให้ ทีนี้ปัญหาคือศาลบอกว่า รฟม.ไม่มีสิทธิทำแบบนั้น วิธีที่เกิดจากการเวนคืนไม่มีสิทธิมาทำแบบนี้ได้ ดังนั้นจึงไม่เข้าตามที่กฎหมายกำหนด การถอนใบอนุญาตจึงตรงไปตรงมาตามที่ศาลตัดสิน”
โดยคำพิพากษาของศาลปกครองที่เกี่ยวข้องกับประเด็นทางออกตรงพื้นที่ของ รฟม. มีความส่วนหนึ่งได้ระบุไว้เกี่ยวกับประเด็นนี้ว่า “…วัตถุประสงค์แห่งการเวนคืนเพื่อสร้างทางพิเศษตามโครงการรถไฟฟ้ามหานครระยะแรก รฟม.ย่อมมีหน้าที่ที่จะต้องนำที่ดินไปใช้ตามวัตถุประสงค์แห่งการเวนคืนตามที่ระบุไว้ในพระราชกฤษฎีกาดังกล่าว(พระราชกฤษฏีกากำหนดเขตที่ดินในบริเวณที่ที่จะเวนคืน…พ.ศ.2539) ด้วยเหตุนี้ การที่ รฟม.นำที่ดินตามโฉนดที่ดินเลขที่ (ระบุเลขที่โฉนด) ขนาดกว้าง 13 เมตร ที่ได้มาจากการเวนคืน ไปอนุญาตให้ผู้ร้องสอด(คอนโดแอชตัน) ใช้เป็นทางออกสู่ถนนสุขุมวิท 21 หรือ ถนนอโศกมนตรี เพื่อประโยชน์ของที่ดินตามโฉนดที่ดินเลขที่(ระบุเลขที่โฉนดที่ดิน 3 แปลง) โดยมีวัตถุประสงค์ในการใช้ที่ดินเพื่อดำเนินการก่อสร้างอาคารสูงหรืออาคารขนาดใหญ่พิเศษในโครงการแอชตัน อโศก ของผู้ร้องสอด อันเป็นประโยชน์แก่กิจการของผู้ร้องสอดเท่านั้น ซึ่งมิใช่เป็นไปเพื่อประโยชน์ของ รฟม. และวัตถุประสงค์แห่งการเวนคืน การอนุญาตของ รฟม.เช่นว่านี้ จึงมิอาจกระทำได้…”
8 ปีผ่านเลยไปจนการก่อสร้างเสร็จสิ้น ปัจจุบันคอนโดแอชตันสูง 50 ชั้น (ไม่รวมชั้นใต้ดิน) ผงาดเด่นอยู่บริเวณแยกอโศก อาคารจำนวน 783 ยูนิตมีลูกบ้านหรือเจ้าของร่วมที่ผูกพันทำธุรกรรมสัญญาเป็นจำนวนมาก ข่าวร้ายที่เกิดขึ้นจึงส่งผลกระทบโดยตรงต่อลูกบ้านของคอนโด ต่อมาทางผู้ว่าฯ กทม. ได้แถลงการณ์ให้โอกาสทางโครงการรีบดำเนินการยื่นขอใบแจ้งก่อสร้างใหม่ให้ถูกต้องภายใน 30 วัน รวมทั้งอาจขยายระยะเวลาได้ตามเหตุอันสมควร นอกจากนั้นทางบริษัทอนันดาฯ ซึ่งเป็นเจ้าของโครงการ ยังมีประกาศเป็นลายลักษณ์อักษรกับลูกบ้านว่าอยู่ในช่วงดำเนินการหาทางเข้า-ออกใหม่ และประสานกับสถาบันการเงินหลายแห่ง เพื่อบรรเทาความเดือดร้อนในการผ่อนชำระสินเชื่อของลูกบ้าน โดยสามารถยื่นขออัตราดอกเบี้ยพิเศษ ไปยังสถาบันการเงินที่ลูกบ้านขอสินเชื่อได้
“พูดตรง ๆ ผมยังมองไม่เห็นทางจบเลย ศาลปกครองสูงสุดสั่งแล้ว ผมคิดว่าทางโครงการมีทิศทางชัดเจนว่าเขาไม่ผิด เขาทำตามกระบวนการทุกอย่าง รฟม.บอกให้สามารถใช้ที่ดินนี้ได้ หลังจากนั้นเขาไม่ได้สร้างอาคารนี้ทันที แต่ได้นำใบอนุญาตนี้ไปให้กับสำนักงานโยธา กทม. ซึ่งออกใบอนุญาตให้ เขาจึงสร้างได้ ยกตัวอย่างเหมือนเราสมัครงาน ผมยื่นเอกสารไป ถ้าคุณบอกว่าคุณสมบัติผมไม่ได้ ก็ตีผมตกไป ไม่ใช่ว่าคุณบอกว่าคุณสมบัติของผมผ่าน ผมก็ทำตามฐานานุภาพของใบอนุมัติที่คุณให้ผมมา”
นายกสมาคมนักผังเมืองไทยแสดงความเห็นเกี่ยวกับทิศทางของรูปคดีที่ส่อเค้าจะยืดเยื้อ เพราะเมื่อมีคำพิพากษาของศาลปกครองสูงสุดเมื่อวันที่ 27 ก.ค.2566 ตัดสินให้เพิกถอนใบรับแจ้งฯ ทุกฉบับโดยให้มีผลย้อนหลังนับแต่วันที่ออกที่แต่ละฉบับ ย่อมเกิดผลกระทบเต็ม ๆ กับทั้งคอนโดแอชตัน และลูกบ้านหรือเจ้าของร่วม ผู้เสียหายเหล่านี้ย่อมต้องทำทุกวิถีทางเพื่อลดผลกระทบต่อตัวเอง ดังนั้นอาจมีคดีความฟ้องร้องอีกหลายคดีนับจากนี้ โดยมีข่าวออกมาเป็นกระแสว่าลูกบ้านเตรียมการจะฟ้องร้องเจ้าของโครงการเป็นมูลค่าความเสียหายกว่าหลายพันล้าน ดร.พนิต ได้วิเคราะห์โดยรูปการณ์ที่เกิดขึ้นว่า บริษัทเจ้าของโครงการย่อมหาทางต่อสู้คดี และมีความเป็นไปได้ที่จะอ้างถึงกระบวนการพิจารณาของเจ้าหน้าที่รัฐ ซึ่งละเลยต่อหน้าที่ตามที่กฎหมายกำหนดให้ต้องปฏิบัติ
ระหว่างที่คดีความในอนาคตยังไม่เกิดขึ้น ดร.พนิต วิเคราะห์แนวทางแก้ปัญหาในประเด็นเร่งด่วนที่ทางคอนโดต้องเร่งหาทางยื่นขอใบแจ้งก่อสร้างใหม่ให้ถูกต้องภายใน 30 วัน ตามที่ กทม.ได้เปิดทางให้ตามขอบเขตของกฎหมายมาตรา 41 โดยคอนโดต้องหาทางเข้าออกด้านใดด้านหนึ่งของอาคารที่ยาวไม่น้อยกว่า 12.00 เมตร ประเด็นนี้นายกสมาคมนักผังเมืองไทยแนะนำว่าการซื้อตึกแถวที่ตั้งอยู่ใกล้โครงการ เพื่อแก้ปัญหาเรื่องทางเข้าออก ไม่น่าใช่หนทางที่เป็นไปได้ นอกจากนั้นยังไม่อาจแน่ใจได้ว่าซอย 19 ที่คิดจะใช้เป็นทางสาธารณะ กว้างถึง 18 เมตรหรือไม่ เพราะเคยมีกรณีที่ใกล้เคียงกับคดีนี้ ศาลมีคำสั่งให้ “เดินเผชิญสืบ” คือสั่งให้มีการวัดตามจริงว่าได้ระยะ 18 เมตร หรือไม่ หากไม่ถึงจะยิ่งสร้างปัญหาให้เพิ่มขึ้นอีก
หรือกรณีที่มีการเสนอทางเข้าออกอีกด้าน ซึ่งเป็นที่ตั้งของสยามสมาคม ในพระบรมราชูปถัมภ์ หนทางนี้เป็นไปไม่ได้เลย ทั้งเหตุผลที่ว่าสยามสมาคมฯ เป็นหนึ่งในผู้ยื่นฟ้องโครงการคอนโดแอชตัน และที่สำคัญคือภายในพื้นที่ของสยามสมาคมมีอาคารเก่าที่เป็นอาคารอนุรักษ์ เช่น อาคาร “เรือนคำเที่ยง” ที่สร้างตั้งแต่ปี 2475 เพื่อเป็นพิพิธภัณฑชาติพันธุ์วิทยาภาคเหนือของไทย จึงมองไม่เห็นเหตุผลใดเลยในการรื้อสมบัติส่วนรวมเพื่อประโยชน์ของเอกชน
“ควรย้อนกลับไปดูกฎหมายควบคุมอาคาร ปัญหาตอนนี้คือไม่รู้จะหาเส้นทางไหนที่กว้าง 12 เมตร เพราะฉะนั้นตอนนี้สิ่งที่ทำได้ในทางปฏิบัติ ถ้าอยากเป็นคอนโดเหมือนเดิม ไปทำให้พื้นที่ต่ำกว่ากฎหมายนี้ แล้วใช้ทางเข้า 6.4 เมตร ตามที่ได้มา ต้องไปศึกษาว่า 6.4 เมตร ทำอะไรได้บ้าง ส่วนเจ้าของร่วมอาจจะให้เขาไปซื้อตึกอื่น ยกตึกอื่นของอนันดาแลกกับเขา แล้วทำอาคารให้ไม่ถึงตามกฎหมายควบคุมอาคาร คือถ้ามีทางเข้า 6.4 เมตร ใช้งานพื้นที่ maximum ได้เท่าไหร่ ใช้แค่นั้น ต้องไม่ใช่อาคารสูงด้วยนะ ต้องสูงไม่เกิน 23 เมตร ที่ทำได้คือระงับการใช้งานตั้งแต่ 23 เมตร ขึ้นไป ย้ายห้องทุกห้องลงมาอยู่ต่ำกว่านั้น ทำให้ถูกต้อง วิธีนี้ผมเห็นว่า practical ที่สุดที่พอจะทำได้”
อีกหนึ่งผู้มีส่วนได้ส่วนเสียที่สำคัญที่สุดของเรื่องนี้คือสาธารณชน เพราะหากพิจารณาตามกฎกระทรวงให้ใช้บังคับผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร พ.ศ. 2556 พื้นที่บริเวณถนนอโศกซึ่งอยู่ในเขตวัฒนา เป็นผังสีแดงประเภทพาณิชยกรรม (พ.5-1 ถึง พ.5-7) มีวัตถุประสงค์เพื่อให้ใช้ประโยชน์เป็นศูนย์พาณิชยกรรมหลัก ส่งเสริมความเป็นศูนย์กลางทางธุรกิจ การค้า การบริการ นันทนาการ และการท่องเที่ยวในระดับภูมิภาคเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ เมื่อมีเจตจำนงของผังเมืองเป็นที่ตั้ง นายกสมาคมนักผังเมืองไทยมองคดีความที่เกิดขึ้นนี้ในหลายมิติที่ซ้อนทับกันอยู่ โดยเฉพาะประเด็นหลักที่เกี่ยวกับวัตถุประสงค์ในการใช้ประโยชน์สูงสุดจากผังเมืองรวม เป็นสิ่งที่ภาคนโยบายควรทบทวน
“ตามปกติเมื่อหน่วยงานของรัฐเวนคืนที่ดินของใคร จะให้ทางเข้าออกเป็นมาตรฐานเหมือนกันทั้งประเทศคือประมาณ 4 เมตร ถ้ากรณีนี้เจ้าของไม่ฟ้องอาจจะได้ประมาณ 4 เมตร แต่จริง ๆ แล้วควรให้ตามศักยภาพของพื้นที่ตามผังเมือง ตรงนี้เป็นสีแดง เป็นบริเวณจุดตัดของรถไฟฟ้า พื้นที่อยู่บนถนนอโศกที่มีศักยภาพในการพัฒนาสูงมาก ดังนั้นตามผังเมืองให้ทำอาคารขนาดใหญ่และขนาดใหญ่พิเศษได้ ไม่ว่าจะเป็นศูนย์การค้า สำนักงาน โรงแรม เซอร์วิสอพาร์เมนท์ คอนโด ดังนั้นสิ่งที่เป็นปัญหาในหลักการคือ เราให้ทางเข้าออกตามหลักการที่รัฐเวนคืนที่ คือให้ขั้นต่ำแค่เข้าออกได้ แต่ไม่สามารถพัฒนาตามวัตถุประสงค์ของผังเมืองรวมได้ ถ้าพูดตามหลักการผังเมือง กลายเป็นว่าที่ดินนี้เสียมูลค่าไปเลย รัฐทำให้ที่ดินกลางเมืองหายไป ต้องไปพัฒนาชานเมือง เดินทางไกล ใช้พลังงานมาก การจราจรติดขัดและปัญหาอื่น ๆ นี่คือปัญหาที่รัฐต้องเห็นภาพ คือต้องให้ตามผังเมือง”
โดย ดร.พนิต เห็นว่าหากรัฐยังมีการบริหารจัดการที่ดินโดยไม่นำเอาผังเมืองเป็นตัวตั้ง จะพบกับปัญหาลักษณะนี้ร่ำไป โดยได้ยกตัวอย่างเปรียบเทียบให้เห็นภาพชัดเจน ในประเด็นของกฎหมายอื่น ๆ ที่คาบเกี่ยวกับการพัฒนาเมือง โดยเฉพาะกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับกฎหมายผังเมือง เช่น กฎหมายในเรื่องของภาษีที่ดิน
“พื้นที่แบบไหนก็คิดภาษีแบบเดียวกันทั้งประเทศ ซึ่งจะกระทบในเรื่องค่าเสียโอกาส อาจมีคนที่เลี่ยงภาษีที่ดินด้วยการปลูกกล้วยปลูกอ้อย ถ้าอยู่ชานเมืองแล้วปลูกกล้วยปลูกอ้อยค่าเสียโอกาสมันนิดเดียว แต่ถ้าคุณมีที่ดินบนถนนอโศก ค่าเสียโอกาสมันมหาศาล เพราะหลักการของภาษีที่ดินนั้นเก็บตามค่าเสียโอกาส หากไม่ใช้ที่ดินตามศักยภาพ คุณต้องเสียส่วนต่าง สิ่งนี้เกิดขึ้นเพราะไม่ได้ใช้ผังเมืองเป็นตัวตั้ง ภาษีที่ดินเป็นหลักการเดียวกับหลักการของการเปิดทางเข้าของการเวนคืน ต้องเอาผังเมืองเป็นตัวตั้ง จึงจะรู้ว่าหนึ่งเปิดทางเข้าเท่าไหร่ สองคือภาษีที่ดินเป็นอัตราเท่าไหร่ จึงจะเป็นธรรมและตรงตามวัตถุประสงค์ของภาษีที่ดิน ให้คนใช้ประโยชน์ที่ดินตามศักยภาพ”
แนวทางที่จะทำให้เกิดการใช้ที่ดินให้ต้องตรงกับวัตถุประสงค์ของผังเมืองได้อย่างมีประสิทธิภาพ ดร.พนิตชี้ว่า ภาคนโยบายควรทบทวนกฎหมายควบคุมอาคารและกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับการเวนคืนที่ดิน เพราะเมื่อปรับปรุงข้อบังคับเหล่านี้ได้ และใช้กฎหมายผังเมืองเป็นแม่บทตั้งต้น ย่อมลดปัญหาที่จะเกิดตามมาเช่นกรณีของคอนโดแอชตัน โดยในส่วนของกฎหมายควบคุมอาคารมีประเด็นของมาตรา 39 ทวิ ซึ่งเป็นกฎหมายที่ทำให้สามารถแจ้งก่อสร้าง ดัดแปลง หรือรื้อถอนอาคารได้ โดยไม่ยื่นคำขอรับใบอนุญาต เพียงแต่แนบเอกสารของผู้เชี่ยวชาญในระดับวุฒิ เช่น วุฒิสถาปนิก และวุฒิวิศวกร เป็นต้น โดยในส่วนนี้ ดร.พนิตอธิบายเพิ่มเติมตั้งแต่ประวัติศาสตร์ของกฎหมายที่เกิดขึ้นในยุควิกฤตเศรษฐกิจราวปี 2540
“ต้นตอของความเลวร้ายคือมาตรา 39 ทวิ ที่อยู่ในกฎหมายควบคุมอาคาร กฎหมายตัวนี้เกิดตอนวิกฤติต้มยำกุ้ง ตอนนั้นเรื่องการก่อสร้างบูมมาก มีการขออนุญาตก่อสร้างอาคารเป็นจำนวนมาก ที่ดินถูกปั่นราคา ตอนนั้นขออนุญาตก่อสร้างกันไม่ทัน เลยให้ระดับวุฒิเป็นคนเซ็นแบบมาแล้วก่อสร้างได้เลย จากนั้นค่อยมาขออนุญาตทีหลัง ตรงนี้เราพยายามบอกว่า มาตรา 39 ทวิ ควรจะเลิกได้แล้ว เพราะเหตุที่มีกฎหมายนี้ในอดีตเพราะทำไม่ทัน โครงการมีเยอะมาก แต่ตอนนี้สถานการณ์ไม่ได้เป็นแบบนั้นแล้ว หรือยกเลิกไม่ได้เพราะมีคนได้ประโยชน์อยู่ ส่วนสิทธิบนที่ดินที่เกิดจากการเวนคืน เป็นปัญหาจากวิธีคิดแบบ “ตัดเสื้อไซส์เดียวแล้วบอกว่าทุกคนต้องใส่ได้ทั้งหมด (One-size-fits-all) ไม่ได้นำเอาศักยภาพของที่ดินตามผังเมืองมาเป็นตัวตั้ง”
เมื่อชั่งน้ำหนักความเดือดร้อนที่เกิดขึ้น เจ้าของร่วมหรือลูกบ้านของคอนโดมิเนียมแห่งนี้ คือกลุ่มประชากรที่ได้รับผลกระทบมากที่สุด แต่ผู้ที่ได้รับความเสียหายไม่น้อยไปกว่ากันคือสาธารณชน เพราะกฎหมายผังเมืองที่มีเป้าหมายชัดเจนในการใช้ประโยชน์ที่ดินเพื่อพัฒนาคุณภาพชีวิตของทุกคน กลับถูกบดบังด้วยกฎหมายและระเบียบข้อบังคับอื่น ๆ ทำให้ศักยภาพของที่ดินถูกลดทอน และประโยชน์ไม่ตกอยู่กับประชาชนในวงกว้าง
“สิ่งที่เสียหายคือเศรษฐกิจโดยรวมของถนนอโศก เพราะมีทั้งรถไฟฟ้าที่อยู่ข้างใต้ ระบบไฟฟ้าประปาใช้โหลดใหญ่ทั้งหมด เหตุการณ์แบบนี้กระทบพวกเราทุกคนที่เสียภาษีทำโครงสร้างพื้นฐานไป ซึ่งหน่วยงานรัฐควรเก็บรายได้คืนมาอย่างคุ้มค่ากับที่ลงทุนไป แล้วนำไปพัฒนาระบบ ลดราคา คุมราคาได้และอื่น ๆ อันนี้จะเสียประโยชน์ แล้วนอกจากนั้นยังมีอีก 13 โครงการ ที่ใช้โมเดลแบบเดียวกันนี้ เขาอาจจะบอกว่าแอชตันทำได้ ทำไมเขาจะทำไม่ได้”
ท้ายที่สุดแล้ว ดร.พนิต ออกตัวว่าความเห็นต่าง ๆ ของเขา อาจมีคนมองว่าแนะนำเช่นนี้เพราะเป็นนักผังเมือง แต่หากพิจารณาในภาพกว้างแล้ว จะพบว่าการกำหนดนโยบายเพื่อพัฒนาพื้นที่สาธารณะทั่วโลก ล้วนใช้ผังเมืองเป็นพื้นฐานทั้งสิ้น ด้วยวิถีทางนี้จะช่วยลดปัญหาและเกิดประโยชน์สูงสุดต่อสาธารณะ ภาครัฐที่เกี่ยวข้องกับเรื่องนี้น่าจะได้บทเรียนราคาแพงทั้งปัจจุบันและสิ่งที่อาจเกิดขึ้นในอนาคต โดยเฉพาะเมื่อพิจารณาจากความเป็นจริงที่ว่า มีอีกหลายโครงการในลักษณะเดียวกันนี้ได้ดำเนินการไปแล้ว
“หากเกิดการฟ้องร้องคือตอนนี้มีบรรทัดฐานแล้ว ศาลตัดสินใจชัดเจนว่าการเวนคืนมาเพื่อ สาธารณประโยชน์ จะให้เอกชนรายเดียวใช้ไม่ได้ ส่วนเจ้าของโครงการคงยืนกระต่ายขาเดียวว่าผมทำถูกทุกอย่าง รัฐออกใบอนุญาตให้ คุณคิดว่าเขาจะยอมหรือ เพราะเท่ากับต้องชดใช้เต็ม ๆ คนเดียว แต่ถ้าไม่ยอมรับผิด เป็นแค่เยียวยาตามหลักมนุษยธรรม เงินมันต่างกันเยอะนะ”
เห็นชัดว่าปัญหาการใช้ที่ดินผิดวัตถุประสงค์ของผังเมือง โยงใยเกี่ยวข้องกับนโยบายและการตัดสินใจของภาครัฐในมิติใดมิติหนึ่งทั้งสิ้น มีกฎหมายหลายข้อที่ซ้อนทับกันอยู่จนทำให้การใช้ที่ดินไม่ต้องตรงตามวัตถุประสงค์ของผังเมือง หากสังคายนากฎหมายที่เป็นปัญหา คำนึงถึงการใช้ประโยชน์ที่ดินตามผังเมือง และทบทวนข้อผิดพลาดจากคดีของคอนโดแอชตันให้รอบด้าน อาจพอหวังได้ว่าการพัฒนาเมืองจะเป็นไปเพื่อสาธารณชนอย่างแท้จริง
อ้างอิง
– เว็บไซต์ศาลปกครอง คดีหมายเลขดำที่ ส. 53/2559 คดีหมายเลขแดงที่ ส. 19/2564
– กฏกระทรวงฉบับที่ 33 (พ.ศ.2535) ออกตามความในพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ.2522 หมวด 1 ลักษณะของอาคาร เนื้อที่ว่างของภายในอาคารและแนวอาคาร
– เอกสาร Company Statement ของบริษัทอนันดา เอฟเอ็ม เอเชีย อโศก จำกัด เผยแพร่ทางเว็บไซต์ของโครงการ
– กฎกระทรวงให้ใช้บังคับผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร พ.ศ. 2556 สำนักวางผังและพัฒนาเมือง กรุงเทพมหานคร
ผู้อพยพสู่โลกดิจิทัลที่ยังแสวงหาการลี้ภัย ชาวไทยพื้นเมืองผู้ยังเชื่อในภูติผีพอๆ กับประชาธิปไตย
